En el sistema financiero peruano se privilegia la garantía hipotecaria predial. Sin embargo, lamentablemente muchas propiedades inmuebles están en situación de informalidad, porque no se inscriben en los Registros Públicos, sea la primera de dominio o los actos secundarios (compraventas, sub divisiones, independizaciones, anticipos de legítima, entre otros). Asimismo, algunos sectores urbanos y rurales no cuentan con el saneamiento físico legal respectivo.
Ante esta situación de informalidad o desactualización de actos jurídicos, el Estado peruano ha creado el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su Vinculación con el Registro de Predios, con lo cual el tema del Catastro como herramienta de gestión (pública y privada) adquiere prioritaria importancia.
Con la finalidad de conocer la vinculación del catastro y las garantías hipotecarias y su impacto en la economía nacional, hemos entrevistado al titular de los Registros Públicos en nuestra región, Dr. Benjamín Yep Maeda. “La hipoteca es el derecho real de garantía por excelencia y es el eje central de los sistemas registrales, porque constituye la principal fuente de financiación y garantiza el acceso al crédito por parte de la población”, señala.
Sistema hipotecario
¿En que medida un sistema hipotecario evoluciona el mercado financiero?
La eficacia del sistema hipotecario permite que el mercado evolucione de la escasa demanda de crédito a su oferta masiva, porque los acreedores (empresas financieras) ofrecen préstamos hipotecarios a todo propietario de un inmueble. Debemos considerar que la hipoteca es un derecho real con peculiaridades jurídicas importantes.
¿La hipoteca, cómo favorece la expansión y el acceso al crédito?
En primer lugar, el propietario mantiene los atributos de la propiedad; en segundo lugar, el bien hipotecado le mantiene en el tráfico jurídico y es posible tanto su transmisión como su gravamen consecutivo, lo que permite optimizar su valor de cambio. En materia de ejecución judicial, se garantiza la oportuna recuperación del crédito por parte del acreedor. De esta forma se incentiva el otorgamiento de créditos en condiciones más favorables a los deudores (interés bajo, plazos largos, entre otros).
¿Cómo se pueden incentivar las hipotecas?
A través de la ejecución de programas de titulación y registro del derecho de dominio a fin de permitir el acceso al crédito hipotecario. Además, de la promoción de las inscripciones en los Registros Públicos de los diferentes actos jurídicos que los propietarios de predios realicen como declaratoria de fábrica, independizaciones, subdivisiones, entre otras.
CATASTRO
Respecto al catastro, ¿Qué función cumple en el sistema registral?
Con la creación del Sistema Nacional Integrado de Información Catastral Predial (Ley Nº 28294), se busca regular la integración y unificación de los estándares, nomenclatura y procesos técnicos de las diferentes entidades generadoras de catastro en el país. El indicado sistema está conformado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp), gobiernos regionales, municipalidades provinciales, distritales y metropolitana de Lima, el Instituto Geográfico Nacional y el Instituto Nacional de Concesiones y Catastro Minero (INACC).
En nuestra región, la Zona Registral Nº V - Sede Trujillo tiene información registral que puede servir a las municipalidades para adoptar decisiones sobre temas vinculados al planeamiento territorial, la tributación justa y oportuna, seguridad jurídica, entre otros. En el caso de las organizaciones privadas, especialmente las financieras y comerciales, el catastro registral adquiere importancia porque provee de información para sus fines comerciales como estudios de mercado; agilización de trámites y procedimientos técnicos; valorización o tasación exacta de los bienes públicos y privados. Todo ello, posibilita mayor dinamismo del mercado financiero, promoviendo el acceso al crédito mediante la garantía hipotecaria.
¿Qué beneficios ofrece el sistema catastral?
Permite unificar criterios en la generación, mantenimiento y acceso que brinden a la información catastral con el objetivo de no duplicar esfuerzos, integrar toda la información bajo los mismos parámetros técnicos permitiendo el acceso e intercambio de información en forma oportuna.
En Trujillo, hemos implementado una Oficina de Catastro que cumple un rol fundamental de apoyo en la calificación que realizan los Registradores Públicos. Garantiza mayor seguridad al obtener informes técnicos; por ejemplo, asegura que no existan duplicidades ni superposiciones de lotes. Asimismo, dicha seguridad permitirá reducir los plazos de atención en la inscripción de los títulos en el Registro de Predios.
Hemos participado en el II Encuentro Nacional Técnico – Gestión de Catastro, realizado los días 7, 8 y 9 de agosto, en Chiclayo. Allí se destacó la necesidad de estandarizar el software catastral y validar un mosaico que es la recopilación gráfica de todos los predios que se encuentran con inscripción vigente en los Registros Públicos.
EXPERIENCIA ESPAÑOLA
La Sunarp estableció un acuerdo de colaboración con el Colegio de Registradores de España, ¿En qué consiste?
Durante el último Congreso Internacional de Derecho Registral, organizado por SUNARP (2007), en Lima, se estableció un acuerdo de colaboración para aplicar en el Perú, la exitosa experiencia española para el registro de la propiedad inmobiliaria denominada Geo-Base.
Dicha experiencia permite concentrar en un solo archivo informático toda la información concerniente a los inmuebles y aumentar la valorización de los mismos. En primer lugar, será probado en Lima, gracias a un convenio de colaboración que suscribirá la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos con el Colegio de Registradores de España.
Geo-Base es un programa informático creado por la citada entidad española que empezó a aplicarse en las Islas Canarias y ahora se utiliza en casi toda España.
Este programa informático Geo – Base, ¿Qué beneficios tiene para la población?
Al aplicarse Geo-Base, en condición de plan piloto en Lima, se podrán expedir por ventanilla las primeras bases gráficas validadas por los registradores. En dichas bases gráficas los ciudadanos además de indicar a quien pertenece la propiedad, conocerán también cuántas edificaciones se pueden hacer sobre ese recinto, cuántos impuestos debe, si la zona tiene limitaciones de tipo medio-ambiental o urbanístico, los usos permitidos o prohibidos, etc.
Además, se puede añadir muchísima información que le da valor agregado a la propiedad. Haciendo cálculos, una propiedad podría elevar en un 30 o 35 % su valor, si además de estar inscrita en los Registros Públicos tiene información adicional asociada.
¿Cómo se elabora la Geo-Base?
Se dibuja en un plano cartográfico, con el apoyo de fotografías aéreas, los inmuebles existentes en una determinada zona geográfica y se añade información relacionada, todo lo cual se deposita en una base de datos gráfica. Esa base gráfica que los técnicos y cartógrafos han hecho, pasa al Registrador Público para que la valide, es decir que se responsabiliza del dibujo elaborado sobre el mapa, es la descripción literaria que existe en la partida.
¿El acceso a la Geo-Base es fácil?
Por ser una herramienta telemática, permite acceder a documentos registrales a partir de fotografías digitales. Por lo tanto, el uso de esta herramienta es sumamente sencilla e intuitiva. Únicamente es necesario click sobre la foto el área de la finca requerida para obtener su correspondiente hoja registral.
En conclusión, el titular de los Registros Públicos en La Libertad indicó que de implementarse en el Perú el programa Geo-base, se estará utilizando las modernas tecnológicas informáticas que harían posible acceder a un folio legal del siglo XXI.
Con la finalidad de dar a conocer los procesos de inscripción de posesión de predios rurales, y evitar problemas posteriores, se notificó a las autoridades y público en general, los procesos iniciados en la Zona Registral Nº V – Sede Trujillo. De no presentarse oposición durante los 30 días siguientes, se efectuará la inscripción de la propiedad en forma definitiva.
